Sfratto per morosità e pandemia: Quando opera la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili locati

L’attuale emergenza sanitaria dovuta al diffondersi della malattia Covid-19 ha interessato diversi istituti giuridici, in particolare quello dello sfratto per morosità del conduttore.

Il Decreto Legge n. 41 del 22.03.2021, convertito con L. n. 69 del 21.05.2021 prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili “adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze” “fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021”.

Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità è stata, più volte, chiamata a pronunciarsi sulla legittimità degli sfratti concessi in piena pandemia, stante la confusa e copiosa legislazione d’emergenza che ha creato molte incertezze tra gli operatori del diritto.

Diversi sono gli orientamenti formatisi all’interno della Suprema Corte che, a volte, ha riconosciuto legittimi i provvedimenti di rilascio degli immobili locati, altre volte, richiamando la normativa d’emergenza, si è pronunciata negativamente, affermando la dovutezza dei canoni di locazione anche nel periodo di lockdown, non essendo vigente alcuna normativa che legittimi la sospensione dei pagamenti.

In tale contesto i Tribunali italiani hanno adottato teorie contrapposte.

Parte della giurisprudenza milita a favore della sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti in attesa di una normativa definitiva in materia “visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento della pandemia”. In tal senso si sono pronunciati i Tribunale di Bologna, con i decreti dell’11.5.2020, del 12.5.2020 e del 4.6.2020), il Tribunale di Rimini con il decreto del 25.5.2020 ed il Tribunale di Genova con il decreto dell’1.6.2020).

In senso contrario si sono pronunciati i Tribunali di Pordenone con l’ordinanza dell’8.07.2020, il Tribunale di Torino con la sentenza del 2.07.2020 od il Tribunale di Pisa con l’ordinanza del 30.06.2020. Anche il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 1773/2021, ha affermato che l’art. 3, c. 6 bis del D.L. n. 6/2020 non può riguardare le obbligazioni a carattere pecuniario.

Secondo quest’ultimo orientamento il Decreto Legge si riferisce ai provvedimenti di rilascio emessi per inadempimento del conduttore posto in essere esclusivamente nel periodo lockdown, al fine di agevolare coloro che, sino a quel momento, sono stati adempienti e solo a causa della crisi sanitaria ed economica non riescono a far fronte al pagamento dei canoni di locazione.

In tale filone si inserisce il Tribunale di Catanzaro, che, nel caso sottoposto al suo vaglio, ha ordinato il rilascio dell’immobile locato.

In particolare, il conduttore, esercente attività commerciale, si era reso moroso nel pagamento dei canoni locatizi dal mese di gennaio 2020, oltre al mancato pagamento delle utenze domestiche e degli oneri condominiali. Con atto di sfratto depositato nel mese di giugno 2021, il locatore chiedeva il rilascio dell’immobile per la pregressa e persistente morosità del conduttore ai sensi degli artt. 658 e ss. c.p.c., evidenziando l’inapplicabilità del su richiamato decreto al caso di specie, in quanto l’inadempimento contrattuale si era verificato prima del periodo di lockdown.

Costituitosi in giudizio, il conduttore affermava l’applicabilità della suddetta normativa, con conseguente rigetto della domanda attorea.

Il Giudice, in seguito all’udienza di comparizione delle parti, emetteva ordinanza di rilascio dell’immobile locato, fissando la data d’esecuzione, disponendo il mutamento del rito per il prosieguo della causa, ed assegnando alle parti termini per la presentazione dell’istanza di mediazione nonché per il deposito di memorie e documenti.

Nella suddetta ordinanza del 22.07.2021, il Giudice catanzarese, in conformità alla giurisprudenza che milita per l’inapplicabilità del Decreto Legge n. 41 del 22.03.2021 per gli inadempimenti preesistenti al periodo di lockdown, ha così ordinato il rilascio dell’immobile.

Nonostante l’avvenuta emissione dell’ordinanza di rilascio, sono ancora molte le perplessità degli operatori giuridici sull’applicabilità della sospensione dei provvedimenti di rilascio per morosità del conduttore, dovendo, nell’attuale contesto emergenziale, tutelare i conduttori che si sono resi inadempienti a causa della crisi sanitaria ed economica, senza, tuttavia, sacrificare le aspettative dei locatori.

In definitiva, è auspicabile che il Legislatore adotti una serie di interventi volti a porre fine alle numerose incertezze, bilanciando gli interessi delle parti, evitando deliberate ed ingiustificate morosità da un lato ed arbitrari sfratti dall’altro.